沪新政“满月”量价齐跌 投资机会在下半年?
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原标题:沪新政“满月”量价齐跌 投资机会在下半年?

  据网易房产报道,4月29日,位于上海市区某豪宅楼盘迎来开盘盛典,仅仅2小时揽金10亿元。

  然而就在4月25日,上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”发布消息称,上海房地产调控新政出台一个月以来,上海房地产市场发生了积极变化,政策效果明显,并且给出了一系列数据:3月25日至4月24日,上海一二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米,较2月25日至3月24日成交面积分别减少43%和58%;成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米,较2月25日至3月24日成交均价分别下降4.8%和0.4%。

  楼盘成交的火爆和统计数据的量价齐跌,看似矛盾,实则并不冲突。目前,市场买卖双方仅处于博弈阶段,无论是买方还是卖方都在等待市场的进一步调整,双方心理价格让步都不多。

  均价下跌只是统计意义

  据中原地产的数据显示,单价10万元/平方米的豪宅在新政前30天的均价是120799元/平方米,新政后30天的均价为129225元/平方米;成交面积由2.8万平方米下降到2.7万平方米。从数据来看,新政前后,尽管成交均价有所增长,但成交面积并没有太大变化。对此,优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,这也是受到总体房价上涨影响,“比如说去年单价10万元的房子是非常好的,但是现在单价10万元的房子很普遍,上海中环以内单价几乎都是10万元,所以这个成交面积不会下来。”

  从上海发布的数据可以看出,二手房成交面积相比新房的下降幅度更大。上海中原地产市场部分析师卢文曦认为,因为新房成交受到推盘制约,原来相对交易就不多,基本是靠存量,而现在存量比较少,所以释放是非常慢的,“上海已经进入存量房市场,二手房市场交易比新房要活跃,去年开始二手房交易总量是超过新房的。政策出来之后,风向变了导致大家都不敢进楼市了。尽管推盘上去了,但是购买意愿是下来了,所以二手房下降得比较明显。”

  薛建雄同样认为,二手房相对不受推盘结构影响,而且二手房数据反映的更真实。

  卢文曦告诉《每日经济新闻》记者,二手房跟新房还有一个不一样的地方,是需要房东自己去挂牌的,如果房东觉得市场不好就不会去挂牌,根据他对中原二手房挂牌情况的观察,政策出来后二手房挂牌的萎缩是非常明显的。

  而新房成交均价和二手房成交均价的下降幅度相差更大,卢文曦分析,二手房成交均价下降是一个很容易理解的想象,“因为二手房受到房企推盘、供应节奏影响不大。从价格来看,在政策出台前,房东对二手房价格的态度是‘不肯低’,但是政策出台后,风向变了,这时候房东会给1%~2%的谈价空间,所以二手房出现成交均价下滑是很正常的。”

  但是,导致新房市场均价下降的因素有很多,原先新房市场的结构是“4+4+2”,即四份是刚需、四份是改善、二份是豪宅,而现在是“5+4+1”,其中五份是刚需的、四份是改善的,一份是豪宅。原先拉动均价的高端改善型需求和豪宅的份额变少了,刚需房变多,成交均价自然就会下来,“原来改善性住房单价四万、五万元都会有的,但现在这段时间三万、四万元的有,但是五万元的很少了。因为首付款比例的变化,导致高端项目跑不动,原来二套是五成的首付,现在是七成的首付。豪宅交易量马上收缩,成交结构因此改变,这导致整个新房成交均价下跌。”

  卢文曦认为,一段时间内新房均价的变化和区域也是有关系的,“原先刚需选择的区域大多是嘉定、青浦、松江,但新政以后的这一个月,刚需选择在奉贤、金山的变多了,而这两个区域是一万元出头的价格,这也是影响成交均价下降的一大因素。”

  下半年会有楼盘大降价?

  搜房网数据就显示,5月上海有新开或加推意向的51个楼盘中,23个项目均价预期超3万元/平方米,更有不少项目均价在5万元/平方米上下,如保集澜湾、虹桥正荣富、华府天地愉园、静安府等。

  据了解,一些单价10万元/平方米以上的楼盘,也有计划在近期推进营销。网上房地产信息显示,一期合同成交均价高达101746元/平方米的淮海名邸,计划在一期热销的背景下,于近期推出二期产品。销售均价120000~140000元/平方米的复兴珑御,也准备推出面积200~350平方米的大平层产品。

  上海发布的数据也显示,截至4月24日,新建商品住房网上可售面积从新政实施时(3月25日)的816万平方米增加到899万平方米。近两周,一二手住房每日成交面积分别为3万平方米左右和6万平方米左右,日均交易量又恢复到以前年度的平均水平。

  仿佛是突然之间,很多楼盘都表示“我要开盘啦!”这么多楼盘集中开盘,薛建雄认为,这是开发商嗅到了“房价接下来有下跌趋势”的表现,“原来开发商推盘都在赶速度,但在这中间他们发现房价还在涨,所以一开始开发商不急着马上卖。但是‘3·25新政’出来了,开发商预计后面房价要跌,所以赶在这时推房。”

  易居智库研究总监严跃进认为,从新政后上海新房市场的库存规模看,已经呈现出了库存规模开始上升的态势。这背后和房企积极推盘、市场交易规模相对下滑的态势有关系。考虑到“3.25新政”效益的释放,此类楼盘推出,能够使得购房者可选的房源增加。

  不过,薛建雄提醒到,在看到新房买进在增加的同时,还要警惕购买力提前释放的危害,“现在把购买力提前消化掉,下半年购买力就会不足,购买力更慢。”

  薛建雄认为,不管是刚性需求还是投资型需求,下半年才是买入的好时机,“政策出来了,当然有理由观望一下,房价起码是涨不了。后面还会有很多楼盘推出来,可以考虑到年底买,看到跌幅超过20%的楼盘就可以入手了。”

 

  无独有偶,卢文曦认为,预计低点可能出现在第四季度。随着成交量持续萎缩,房价面临滞涨,调整也随之而来。经过半年调整,加上年末也是房企“还钱”时期,不排除接9、10月份出货,价格可能也是比较低的时候。因此,对于投资型需求的购房者来说,9、10月恐怕是买入的好时机。

  基于“房价会下跌”的判断,薛建雄表示后期政策会逐步放松,主要体现在限购和贷款政策上、再下一步有可能是契税、营业税的调整。

  不过,也有业内人士认为,后续市场走势,基本上是量跌价稳的格局,所以从政策表现来看,基本上效果较为明显。后续的政策表现方面,一方面对于预售证的发放将继续收紧,进而调整供应结构。另一方面则需要积极供地,进而增加房企拿地的机会和刺激住房投资。

编辑: 张桂媛
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